Israël : quand l'immobilier va...

ISRAËL : QUAND L’IMMOBILIER VA ….

Par Jacques BENILLOUCHE

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          Le dicton prétend que quand le bâtiment va, alors tout va. On pourrait donc s’inquiéter si en Israël l’immobilier ne va plus. Les ventes d’appartement ont chuté de 17% au troisième trimestre 2017 par rapport au second. C’est une tendance qui s’est poursuivie durant toute l’année, selon les chiffres publiés par le ministère des finances. Cette baisse continue s’explique facilement.

            D’une part elle prouve que la population du pays, la classe moyenne en particulier, a de plus en plus de mal à acheter des logements en raison des prix devenus prohibitifs. D’autre part, la baisse de l’alyah a frappé un marché immobilier intense. La situation de l’immigration s’est en effet dégradée puisque l’on doit s’attendre à l’arrivée de seulement 3.000 Français en 2017, dont une bonne partie d’entre eux ressentent déjà de sérieuses difficultés pour se loger en raison d’un budget serré au point de décider de retourner à leur point de départ.

            Ainsi, un candidat français à l’immigration se plaignait qu’en vendant son appartement de 125 m2 à Paris dans le beau quartier du XVIème arrondissement, il ne pouvait pas prétendre à plus de 80m2 à Tel-Aviv ou dans la région, ni à Jérusalem ; peut-être pouvait-il avoir une chance d’acquérir une même surface à Ashdod ou à Netanya. Il ne faut donc pas s’étonner si de nombreux candidats à l’immigration décident de renoncer provisoirement à leur alyah en attendant des jours meilleurs. Selon les villes, une location d'un trois-pièces s'élève entre 4.000 skekels (1.000 euros) et 10.000 shekels (2.500 euros) au centre de Tel-Aviv.

          Le logement est un argument important dans la prise de décision de ceux qui veulent tenter l’aventure en Israël. L’Agence Juive l’avait compris dans les années 1970 quand elle voulut attirer des immigrants en leur offrant un appartement dès leur arrivée en Israël. Le logement est un élément important d’intégration. Mais à l’époque les Travaillistes étaient au pouvoir et l’État n’était pas aussi riche que maintenant.

Vieilles constructions Amidar des années 1960/70

            Enfin la rigidité des lois de la Banque d’Israël est telle que les détenteurs de comptes officiels à l’étranger ont du mal à transférer leurs liquidités en Israël en raison des nombreuses tracasseries administratives, même s’il s’agit d’argent «blanc». De crainte d’être pénalisées, les banques refusent tout virement de la part des étrangers qui pourtant investissaient beaucoup, en prévision d’une prochaine alyah. Au troisième trimestre 2017, seuls 23.700 logements ont été vendus en Israël parce que ceux qui voulaient déménager ou s’agrandir ont eu beaucoup de mal à vendre leur appartement.

Constructions dans les implantations

            Le gouvernement n’a pas l’air de s’inquiéter puisque cette situation entre dans sa stratégie politique consistant à peupler en priorité les implantations pour consolider la présence juive en Cisjordanie. Il est vrai que les prix y défient toute concurrence mais encore faut-il que les familles acceptent de vivre à l’intérieur de clôtures de protection.  Le ministre des Finances ne veut pas intervenir sur les prix en offrant des terrains constructibles appartenant aux domaines pouvant donner lieu à des constructions sociales. Le prix du terrain offert représente pourtant 30% du prix de la construction ce qui baisse d’autant le coût des logements. Or il n’accepte ces faveurs qu’au profit des zones en Cisjordanie pour satisfaire les membres nationalistes de sa coalition. En ne faisant rien, il pense que les prix baisseront d’eux-mêmes, en cas de ralentissement prolongé du rythme des transactions. Or les statistiques prouvent que même si les propriétaires ont des difficultés à vendre, les prix ne baissent pas.

            Selon le chef économiste du ministère des Finances : «La stagnation du marché immobilier s'est poursuivie et s'est même aggravée en septembre. Septembre a terminé l'un des trimestres les plus faibles du marché immobilier depuis l'attente du plan à tva 0% en 2014». Le volume des transactions a baissé, tant en ce qui concerne les logements neufs que ceux de seconde main et cela concerne toutes les principales villes d’Israël. 

Kahlon et Elalouf

          Contrairement à ses promesses de campagne, l’arrivée de Moshé Kahlon au ministère des finances n’a pas apporté d’amélioration puisque les prix ont augmenté de 0,4% en septembre et de plus de 15% depuis le début de sa mandature. La hausse des prix de l’immobilier s’est déchaînée avec la baisse des taux d’intérêt qui ont atteint leur niveau le plus bas de l’histoire du pays. Et pourtant Moshé Kahlon avait fait du logement son unique thème de campagne en laissant entendre qu'il voulait refaire ce qu'il avait fait avec les opérateurs de téléphone. Mais une fois élu, ses promesses se sont envolées.

            Or il ne fait aucun doute qu’à l’occasion des prochaines élections, la question de l’immobilier sera un argument décisif. Un Israélien doit consacrer 148 mois de salaire pour acquérir un logement alors qu’il n’en faut que 76 en France, 66 aux Etats-Unis et 64 en Grande-Bretagne. Mais le paradoxe veut que ceux qui ont des difficultés financières sont ceux qui votent en majorité pour Netanyahou pour des raisons exclusivement sécuritaires. 

          Le gouvernement dispose d’un excédent de budget de 10 milliards de shekels (2,5 milliards d’euros) dont il n’a pas encore décidé l’utilisation. Fidèle à sa politique libérale, le premier ministre voudrait baisser l’impôt sur le revenu ce qui avantagerait les hauts salaires ou bien réduire les impôts boursiers. Les familles défavorisées attendront les jours meilleurs.

            Les prix de l’immobilier ont augmenté de 55% entre 2008 et 2013 alors que parallèlement le taux du shekel s’est consolidé de plus de 26% ce qui pénalisent les immigrants et les investisseurs étrangers. En 2008, l’euro s’échangeait à 5,2 shekels contre 4,15 aujourd’hui.

Manifestations Tel Aviv dec 2017

            Le gouvernement ne peut pas uniquement compter sur la bonne santé économique et un faible chômage pour faire taire la contestation sociale qui commence d’ailleurs à se faire entendre, faisant descendre des centaines de milliers d’Israéliens dans la rue. Nous n’en sommes pas encore à la révolution des tentes de 2011. Pour l’instant cette question du logement est passée au deuxième plan des préoccupations de la population. Des manifestants s’étaient réunis à Tel-Aviv pour protester contre la lenteur présumée des enquêtes visant Benjamin Netanyahou. Ils espèrent un changement rapide de gouvernance. C’est cet élément qui pèsera lors des prochaines élections locales de 2018 et législatives prévues en 2019.

Distribution de colis pour les pauvres

            Selon les statistiques de l’Assurance nationale, alors que l’immobilier augmente, près de 1,8 millions d’Israéliens, dont 842.300 enfants, vivaient en dessous du seuil de pauvreté en 2016. La ville la plus pauvre du pays reste Jérusalem, où 55% des enfants vivent dans la pauvreté. Selon les normes, est pauvre le citoyen qui gagne au maximum 3.260 shekels (784 euros) par mois ou le couple qui touche 5.216 shekels (1.255 euros) par mois. De nombreuses familles de cinq personnes vivent avec moins de 10.000 shekels par mois (2.406 euros). 

            Aucune indication n’est donnée par le gouvernement sur d’éventuelles mesures pour réduire la pauvreté et baisser les prix de l’immobilier. Mais Benjamin Netanyahou peut être tranquille, plus il y a de pauvres et plus il augmente sa base électorale.